Los edificios para uso industrial, mejor conocidos como parques industriales, tienen una historia relativamente joven en México, que data de la época en que la maquila llegó a la frontera norte del país. Hoy, el inventario es de poco más de 96 millones de m2.
El nacimiento de los parques industriales en México va más allá del boom económico resultado de la puesta en marcha del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) en 1994.
Antes de ello, en la década de los 60, México ya contaba con una incipiente cantidad de espacios industriales, consecuencia de las políticas del gobierno federal para apoyar la generación empleos a través de un programa maquilador basado en el otorgamiento de incentivos fiscales y facilidades aduaneras, para atraer empresas de manufactura extranjeras que promovieran el empleo.
Sin embargo, en aquella época podemos hablar que eran grandes bodegas, más que parques industriales como los conocemos ahora.
Como resultado de la globalización, la competencia en los mercados extranjeros obligó a los desarrolladores a buscar nuevas alternativas de financiamiento
La franja fronteriza
En el norte del país, en Tijuana, Baja California, se localizaba Grupo Bustamante; en Ciudad Juárez, Chihuahua, Grupo Bermúdez; en Matamoros, Tamaulipas, FINSA, y en Ciudad Acuña, Tamaulipas, la familia Ramón; todos ellos albergando maquiladoras.
Lo que predominaban eran naves industriales independientes, de dimensiones reducidas, sin necesidad de un patio de maniobras, al no producir o manufacturar grandes volúmenes.
Con la visión a futuro, las compañías internacionales empezaron a buscar y adquirir terrenos en venta, para construir sus plantas a la medida. Como resultado de la globalización, la competencia en los mercados extranjeros se hizo más intensa, impactando en una baja en los márgenes de utilidad, provocando un giro radical hacia el arrendamiento. Las empresas ya no querían asumir el riesgo inmobiliario, prefiriendo la renta de los inmuebles.
Lo anterior obligó a los desarrolladores a buscar nuevas alternativas de financiamiento, para acompañar las grandes inversiones de empresas globales, provocando la llegada de los fondos de inversión, que con el tiempo se convertirían en los grandes impulsores estratégicos del mercado inmobiliario industrial en México. El país estaba listo para dar el salto cuántico al atraer Inversión Extranjera Directa.
Nuevo León, líder en manufactura
En Nuevo León, específicamente en Monterrey, a finales del siglo pasado, solamente existían un par de parques industriales: STIVA Aeropuerto y el Parque Industrial Monterrey. Para muchos, Monterrey es la cuna industrial de México, con empresas de manufacturas con más de 100 años de historia, entre ellas la extinta Fundidora Monterrey, las compañías cerveceras Cuauhtémoc y Moctezuma, Industrias Alfa, Cemex, Gruma, Vitro, entre muchas más.
Con la puesta en marcha del TLC, iniciaron un crecimiento exponencial, con el Built to Suit, para la producción de sus productos, especialmente automotrices y electrodomésticos. Hoy, el mercado de parques industriales de Monterrey es el más grande del país, junto con la Ciudad de México, pero donde hay más manufactura que en cualquier otro mercado.
Las edificaciones empezaron a cumplir con necesidades particulares de las compañías manufactureras y ensambladoras, y eso incluía servicios, infraestructura y áreas específicas de clase mundial, similares a las existentes en cualquier otra nación donde tuvieran presencia.
Conforme se desarrollaron las empresas fabricantes, especialmente las ubicadas en la frontera norte, se vieron en la necesidad de crear áreas de almacenaje para dar cabida a sus cadenas de distribución.
Parte del crecimiento de los parques industriales norteños se debió a la inyección financiera del fondo estadounidense GE Capital, alrededor de 1995, que fue el primer fondeador de deuda y capital institucional, entregando los primeros créditos a Finsa, American Industries, Bustamante y Frisa.
En el mercado de parques industriales y manufactura, Monterrey es el más grande a nivel nacional.
La Ciudad de México
Durante décadas la Ciudad de México fue un centro de producción de manufactura, pero por su crecimiento natural, primero fue expulsando a la industria a la periferia de la ciudad y más tarde se fue convirtiendo en un centro logístico que predomina en la actualidad.
En el norte del área conurbada de la Ciudad de México, específicamente en Vallejo, Naucalpan y Tlalnepantla, y al suroeste, Iztapalapa, se ubicaron las zonas fabriles. Incluso, en la década de los 70, dentro de la ciudad funcionaban los laboratorios farmacéuticos y empresas de alimentos y bebidas que no requerían de una gran logística para hacer llegar sus productos a los consumidores. Anteriormente, desde la década de 1930, General Motors y Chrysler tenían sus plantas armadoras en territorio capitalino.
Ante el requerimiento de mayores espacios para la instalación de fábricas en la zona metropolitana, de la zona de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de la autopista México-Querétaro, al norte de la Ciudad de México, fue creado un corredor de naves industriales, convirtiéndose en un centro industrial, donde llegaban productos manufacturados procedentes de la frontera norte, para ser distribuidos en la urbe.
Marcada como la carretera 57, la México-Querétaro se convirtió en un polo industrial, encabezado por Cedros, el primer centro logístico, creado por del Grupo Metta. Esto impulsó el arribo de más grupos inmobiliarios como AMB, Prologis, CPA y E-group, que impulsaron aún más esa zona del centro de la capital del país.
En el Bajío
En la zona del Bajío –que incluye los estados de Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, así como la parte norte de Jalisco–, se colocaron bodegas industriales para satisfacer los mercados locales, y con la llegada de las armadoras automotrices, específicamente en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí, crecieron exponencialmente los espacios para atender la demanda del ramo automotriz, incluidos los proveedores de autopartes que predominan en Querétaro.
Con el paso de los años y la especialización de la mano de obra, la zona del Bajío expandió su presencia con los clústers de la industria aeroespacial y médica, aprovechando su ubicación geográfica para proveer de materiales y equipo especializado tanto al mercado local como otras industrias ubicadas a kilómetros de distancia, en otras naciones.
En Jalisco
En Jalisco, particularmente en el área metropolitana en Guadalajara, la distinción manufacturera inició en la década de los 90, al convertirse en la versión mexicana del ‘Silicon Valley’ californiano, con la llegada de empresas dedicadas al sector electrónico y de tecnología que instalaron en el corredor del aeropuerto naves industriales y edificios de soporte.
La clave de la competitividad de los parques industriales no es aislada; se complementa con otras condiciones para que un estado o una región resulte atractiva para la inversión. Específicamente conectividad, disponibilidad de talento y factibilidad de servicios básicos, costos de producción, proveeduría, estabilidad social y facilidad en los trámites y permisos, entre otros aspectos.
El Bajío expandió su presencia con los clústers de la industria aeroespacial.
