La creciente preferencia de las empresas por establecer operaciones de fabricación y logística en lugares más cercanos a los centros de consumo (fenómeno conocido como nearshoring), ha generado una demanda considerable de naves industriales en México. Esto ha impulsado la expansión y desarrollo proyectos inmobiliarios en diversas regiones del país.

Simón Galante, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), indicó que el sector inmobiliario industrial mexicano ha experimentado un crecimiento acelerado, con lo que ha logrado superar a otras naciones de América Latina, como Brasil, Perú, Argentina y Colombia.

El territorio mexicano se ha posicionado como el mercado industrial más grande de la región con aproximadamente 73 millones de metros cuadrados de ocupación al cierre del 2022.

«Aunque existe un gran número de parques industriales en el país, se estima que se requieren más de 15 millones de metros cuadrados para poder satisfacer la demanda de ocupación en los próximos cinco años», informó el también director general de Fibra Hotel.

Hasta el momento, el territorio nacional cuenta con más de 425 parques industriales distribuidos en 27 estados de la República Mexicana, según cifras de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Se trata de una oferta de espacio considerable, pero la realidad es que es insuficiente para cubrir las necesidades que presentan las compañías nacionales y extranjeras.

La AMPIP estima que, entre el 2023 y el 2025, llegarán en promedio alrededor de 227 nuevas empresas por año, lo que representaría un crecimiento del segmento inmobiliario industrial anual de 9.1%, comparado con el periodo de 2018 a 2022.

«Se prevé un aumento considerable en la oferta de espacios de inmobiliario industrial para recibir a más empresas extranjeras en los próximos años. Se ha desarrollado una infraestructura industrial importante, que cumple con los estándares y certificaciones internacionales requeridas para traer la operación de compañías a nuestro país», afirmó el director.

Durante el primer trimestre del 2023, la Inversión Extranjera Directa (IED) fue de 18,636 millones de dólares, monto 48% superior al que fue reportado en el primer trimestre del año pasado, según informó la Secretaría de Economía (SE).

Dichas inversiones se han concentrado en las zonas centro y norte del país, principalmente en mercados como la Ciudad de México y Nuevo León, en donde la necesidad de espacios industriales es cada vez más alta.

El aumento en la demanda también se ve reflejado en el actual precio de la renta de las propiedades industriales, con un aumento de hasta el 25%, de acuerdo con Galante.

Norte, Bajío y Occidente, con mayor dinamismo  

Al cierre del 2022, los parques industriales en México presentaron un nivel de ocupación de 97.9%, una variación del 1.76% respecto al 2019, y con un crecimiento en inventarios de 30% en el mismo periodo.

A nivel regional, los mercados del Norte, Bajío y Occidente son los que muestran mayor dinamismo, ya que su inventario creció a una tasa promedio de 35% para el cierre del 2022; mientras que la Ciudad de México y su área metropolitana avanzó 17% en el mismo periodo.

«El sector inmobiliario industrial deberá invertir de manera significativa en la construcción de nuevas propiedades industriales, especialmente en las zonas donde prácticamente la disponibilidad de espacios es inferior a 2%. Lo anterior permitirá aprovechar el enorme impulso que el nearshoring», mencionó el presidente de la Amefibra.

Desafíos por delante  

A pesar de que México cuenta con un volumen considerable de propiedades, naves y parques industriales, los desarrolladores de esta clase de proyectos enfrentan una serie de retos para materializar nuevos espacios para incentivar la inversión en el país.

Durante el 2022, la oferta de inmuebles industriales aumentó por más de 290,000 metros cuadrados desde el inicio del año.

«Aun así, el inventario disponible sigue comprimido por la fuerte demanda y diversas condiciones que han creado obstáculos para la construcción de proyectos especulativos», dijo Galante.

Entre estas condiciones, se encuentran la escasez de energía, el incremento de precios de tierra y el encarecimiento general de los insumos de construcción y las tasas de interés.